Stále více Američanů hledá v zámoří prázdninové domy, nemovitosti s příjmem z pronájmu a místa, kde se mohou usadit během odchodu do důchodu - ať už je to pět nebo 30 let. Daňové výhody plynoucí z vlastnictví nemovitosti v zahraničí jsou až na několik výjimek podobné těm, které jsou ve vlastnictví Spojených států.
Klíč s sebou
- Pokud vlastníte majetek v zahraničí, vaše daňové výhody v USA závisí na tom, jak nemovitost používáte. Můžete si odečíst úrok z hypotéky - ale ne daně z majetku - pokud je nemovitost určena pro osobní potřebu. Pokud obdržíte příjem z pronájmu, pravidla závisí na tom, kolik dny, kdy používáte dům pro osobní versus pronájem.
Výhody, které majitelé nemovitostí získají z amerických daňových zákonů, závisí na tom, jak používají nemovitost. Pokud například žijete v domácnosti, můžete obecně odečíst úrok z hypotéky. Pokud nemovitost používáte pro příjem z pronájmu, můžete si odečíst hypoteční úrok a řadu dalších výdajů, včetně pojištění majetku a odpovědnosti, nákladů na opravy a údržbu a místních a dálkových cestovních nákladů souvisejících s údržbou nemovitosti.
Čtěte dále a zjistěte, jak americké daňové zákony nakládají se zahraničním vlastnictvím, stejně jako s daňovými důsledky prodeje nemovitosti.
Majetek pro osobní použití
Stejně jako u hlavního bydliště nemůžete odpisovat výdaje, jako jsou poplatky za služby, údržbu nebo pojištění, pokud si nemůžete nárokovat odpočet domácí kanceláře.
Zatímco odpočet úroků z hypotéky je stejné, ať už je doma v USA nebo v zahraničí, daně z nemovitostí fungují odlišně. Podle zákona o dani z oříznutí a zaměstnání (TCJA) již nemůžete odpočítat majetkové daně ze zahraničního majetku.
Pronájem nemovitosti
Daňová pravidla jsou složitější, pokud obdržíte příjem z pronájmu. Platí různá pravidla v závislosti na tom, kolik dní používáte dům pro osobní použití, nikoli k pronájmu. Obecně spadáte do jedné ze dvou kategorií:
- Pronajímáte si dům na 14 dní nebo méně a nemovitost používáte déle než 14 dní nebo 10% z celkového počtu dní, kdy bylo pronajato. Můžete si pronajmout dům někomu jinému až na dva týdny (14 nocí) každý rok, aniž byste museli tento příjem nahlásit IRS. I když si ji pronajmete za 5 000 $ za noc, nemusíte vykazovat příjem z pronájmu, pokud jste si pronajali více než 14 dní. Dům je považován za osobní rezidenci, což vám umožňuje odečíst úroky z hypotéky podle standardních pravidel pro druhý dům, nikoli však ztráty z pronájmu nebo výdaje. Pronajímáte si dům na 15 a více dní a používáte jej na méně než 14 dní nebo 10% dnů, kdy byl dům pronajat. V tomto případě IRS považuje nemovitost za pronájem domů a činnosti spojené s pronájmem jsou považovány za podnikání. Mějte na paměti: Pokud dům používá váš rodinný příslušník (tj. Váš manžel / manželka, sourozenci, rodiče, prarodiče, děti a vnoučata), počítá se to jako osobní den, pokud nesbíráte přiměřenou cenu za pronájem. Veškeré příjmy z pronájmu musíte nahlásit IRS, ale dobrou zprávou je, že vám to umožňuje odečíst náklady na pronájem, jako jsou úroky z hypotéky, daně ze zahraničních nemovitostí, reklamní výdaje, pojistné, poplatky a poplatky placené správcům nemovitostí. Jeden pozoruhodný rozdíl mezi nájemní nemovitostí doma a jednou v zahraničí: Vaše nemovitost v zahraničí se odpisuje během 40 let, namísto současných 27, 5 let u domácích obytných nemovitostí. V obou případech odepisujete pouze hodnotu struktury (budovy); země nelze odepisovat.
Prodej nemovitosti
US Část 1031 vám umožňuje prodat a nahradit cizí majetek pouze jiným cizím majetkem.
Významný rozdíl v daňovém zacházení s domácím a zahraničním majetkem je však v tom, že majetek v USA není považován za obdobný jakémukoli zahraničnímu majetku. Americká sekce 1031 umožňuje pouze domácí burzy a zahraniční burzy.
USA považují jakýkoli majetek mimo USA za obdobný s jakýmkoli jiným podobným majetkem mimo USA, takže je možné vyměnit dům v Panamě za jiný v Panamě nebo Ekvádoru nebo Kostarice. To prostě nebude považováno za laskavé s jakýmkoli majetkem v USA
Dvojí zdanění
Kromě získání daňového úvěru za všechny zaplacené daně z příjmu z pronájmu si můžete také vyžádat zahraniční daňový úvěr, pokud nemovitost prodáte a zaplatíte daň z kapitálových výnosů v cizí zemi.
Sečteno a podtrženo
Pokud nakupujete v zahraničí, je třeba věnovat zvýšenou pozornost plánování a podrobnostem. Mnoho zemí má pravidla a předpisy o tom, kdo může vlastnit majetek a jak jej lze použít. Pokud si koupíte dům v zahraničí, ujistěte se, že transakce je provedena tak, aby chránila vaše vlastnická práva. V USA získávají homebuyers vlastnické právo; tento rozdíl není ve všech zemích tak jasný.
Uvědomte si také, že jako zahraniční vlastník nemovitosti může být v závislosti na vaší konkrétní situaci požadováno podání několika daňových formulářů v USA. Například, pokud si pronajmete svůj domov v zahraničí a otevřete bankovní účet k inkasu nájemného, musíte podat formulář FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts), pokud je celková hodnota všech vašich účtů 10 000 nebo více $ na daném den kalendářního roku. “
Další formy zahrnují formulář 5471 - Vracení informací osobám z USA s ohledem na některé zahraniční korporace (pokud je váš majetek držen v zahraniční korporaci); a formulář 8858 - Vracení informací o osobách USA s ohledem na zahraniční subjekty, které se na ně nevztahují (pokud je váš zahraniční majetek držen v zahraniční LLC).
Vzhledem k tomu, že zahraniční právní předpisy týkající se vlastnictví a daně jsou složité a čas od času se mění, ochraňte se konzultováním s kvalifikovaným daňovým účetním a / nebo právníkem v USA i zahraničí.
