Obsah
- Co je hypotéka?
- Šest hlavních typů hypoték
- Hypotéky s pevnou sazbou
- Hypotéky s nastavitelnou sazbou
- Programy první pomoci
- Hypotéky pro první kupce
- Sečteno a podtrženo
Pokud si nemůžete koupit svůj dům zcela v hotovosti, nalezení správného majetku je jen polovinou bitvy. Druhá polovina si vybírá nejlepší typ hypotéky. Protože budete pravděpodobně splácet hypotéku po dlouhou dobu, je důležité najít půjčku, která odpovídá vašim potřebám a rozpočtu. Když si půjčujete peníze od věřitele, uzavíráte zákonnou dohodu, že půjčku splácíte po stanovenou dobu - s úroky.
Klíč s sebou
- Dvě hlavní části hypotéky jsou jistina, což je výše úvěru a úrok účtovaný na tuto jistinu. Vláda USA nefunguje jako hypoteční úvěr, ale zaručuje určité typy hypotečních úvěrů. Šest hlavních typů hypotéky hypotéky jsou pojištěny konvenční, konformní, nevyhovující, pojištěni Federální správa bytů, pojištěni americké ministerstvo pro záležitosti veteránů a americké ministerstvo zemědělství.
Co je hypotéka?
K vaší splátce hypotéky existují dvě složky: jistina a úrok. Hlavní částka se týká výše půjčky. Úrok je dodatečná částka (vypočtená jako procento jistiny), kterou vám věřitelé účtují za privilegium půjčování peněz, které v průběhu času splácíte. Během vaší hypoteční splátky platíte v měsíčních splátkách na základě splátkového kalendáře stanoveného vaším věřitelem.
Dalším faktorem, který se podílí na stanovení ceny hypotéky, je roční procentní sazba (APR), která vyhodnocuje celkové náklady na půjčku. APR zahrnuje úrokovou sazbu a další poplatky za půjčky.
Šest hlavních typů hypoték
Ne všechny hypoteční produkty jsou vytvářeny stejně. Některé mají přísnější pokyny než jiné. Někteří věřitelé mohou požadovat zálohu ve výši 20%, zatímco jiní vyžadují jen 3% z kupní ceny domu. Abyste se mohli kvalifikovat na některé typy půjček, potřebujete nedotčený kredit. Jiní jsou zaměřeni na dlužníky s méně než hvězdným úvěrem. Americká vláda není věřitelem, ale zaručuje určité typy půjček, které splňují přísné požadavky na způsobilost pro příjem, limity půjček a geografické oblasti. Zde je přehled různých možných hypotečních úvěrů.
Fannie Mae a Freddie Mac jsou dva podniky sponzorované vládou, které nakupují a prodávají většinu konvenčních hypoték v USA
Konvenční hypotéky
Konvenční půjčka je půjčka, která není podporována federální vládou. Dlužníci s dobrou úvěrovou, stabilní historií zaměstnanosti a příjmů a schopností provést zálohu ve výši 3% se obvykle mohou kvalifikovat na konvenční půjčku podporovanou Fannie Mae nebo Freddie Macem, dvěma státem podporovanými podniky, které nakupují a prodávají nejběžnější hypotéky v Spojené státy. Chcete-li se vyhnout nutnosti soukromého hypotečního pojištění (PMI)., Musí dlužníci obvykle provést zálohu ve výši 20%. Někteří věřitelé také nabízejí konvenční půjčky s nízkými požadavky na splácení a bez soukromého hypotečního pojištění (PMI).
Splnění hypotečních úvěrů
Odpovídající půjčky jsou vázány maximálními úvěrovými limity stanovenými federální vládou. Tyto limity se liší podle zeměpisné oblasti. Pro rok 2019 Federální finanční agentura pro bydlení stanovila základní úvěrový limit ve výši 484 350 $ pro vlastnosti jedné jednotky. FHFA však v některých částech země stanoví vyšší maximální úvěrový limit 726 525 USD (150% základního limitu) (například New York nebo San Francisco). Je to proto, že ceny domů v těchto nákladných oblastech překračují základní úvěrový limit nejméně o 115% nebo více.
484 350 $ nebo 726 525 $
Odpovídající limit hypotečního úvěru na nemovitost s jednou jednotkou v roce 2019, v závislosti na lokalitě.
Nekonformní hypoteční úvěry
Nevyhovující půjčky obecně nemohou být prodány nebo koupeny Fannie Mae a Freddie Macem, kvůli výši půjčky nebo pokynům pro upisování. Jumbo půjčky jsou nejčastějším typem nevyhovujících úvěrů. Nazývají se „jumbo“, protože výše půjčky obvykle překračuje odpovídající úvěrové limity. Tyto typy úvěrů jsou pro věřitele riskantnější, takže dlužníci obvykle musí vykazovat větší hotovostní rezervy, provést zálohu ve výši 10% až 20% (nebo více) a mít silný kredit.
Úvěry FHA zajištěné vládou
Kupující s nízkým až středním příjmem, kteří kupují dům poprvé, se obvykle obrátí na půjčky pojištěné Federální správou bydlení, pokud se nemohou kvalifikovat na běžnou půjčku. Dlužníci mohou odepsat jen 3, 5% z kupní ceny domu. Úvěry FHA mají více uvolněné požadavky na kreditní skóre než běžné půjčky. FHA však peníze přímo nepůjčuje; zaručuje půjčky půjčovatelům schváleným FHA. Jedinou nevýhodou úvěrů FHA: Všichni dlužníci platí po celou dobu trvání půjčky počáteční a roční pojistné na hypotéku (MIP) - druh hypotečního pojištění, které chrání věřitele před selháním dlužníka.
Půjčky FHA jsou nejlepší pro dlužníky s nízkým až středním příjmem, kteří se nemohou kvalifikovat na běžný úvěrový produkt, nebo pro kohokoli, kdo si nemůže dovolit významnou zálohu. Půjčky FHA umožňují, aby skóre FICO bylo nízké až 500, aby se kvalifikovalo na 10% zálohu - a pouhých 580 na nárok na 3, 5% zálohu.
Americké ministerstvo pro záležitosti veteránů zaručuje hypotéky kvalifikovaným členům servisu, kteří nevyžadují zálohu.
Úvěry VA na vládu pojištěné
Americké ministerstvo pro záležitosti veteránů zaručuje homebuyer půjčky kvalifikovaným členům vojenské služby, veteránům a jejich manželům. Dlužníci mohou financovat 100% výše úvěru bez nutnosti zálohy. Mezi další výhody patří omezení uzavíracích nákladů (které může zaplatit prodávající), žádné poplatky zprostředkovatelům a žádné MIP. Úvěry VA vyžadují „poplatek za financování“, procento z výše úvěru, které pomáhá kompenzovat náklady daňovým poplatníkům. Poplatek za financování se liší v závislosti na kategorii vojenské služby a výši půjčky. Poplatek za financování nemusí platit následující členové služby:
- Veteráni pobírající výhody VA za zdravotně postiženéVeterany, kteří by měli nárok na kompenzaci VA za zdravotně postižené v případě, že by nedostali starobní důchod nebo plat v aktivní službě.
Úvěry VA jsou nejlepší pro způsobilý aktivní vojenský personál nebo veterány a jejich manžele, kteří chtějí vysoce konkurenční podmínky a hypoteční produkt přizpůsobený jejich finančním potřebám.
Úvěry USDA půjčené vládou
Americké ministerstvo zemědělství garantuje půjčky, aby pomohlo majitelům domu ve venkovských oblastech na celostátní úrovni zajistit nákup domů s nízkými příjmy. Tyto půjčky vyžadují jen málo nebo žádné peníze pro kvalifikované dlužníky - pokud nemovitosti splňují pravidla způsobilosti USDA.
USDA půjčky jsou nejlepší pro homebuyery ve způsobilých venkovských oblastech, které mají nižší příjmy, málo peněz ušetřených na zálohu a nemohou se jinak kvalifikovat pro konvenční úvěrový produkt.
Půjčky s pevnou sazbou jsou nejlepší pro lidi, kteří plánují žít ve svém domě po dlouhou dobu.
Hypotéky s pevnou sazbou
Hypoteční podmínky, včetně délky splácení, jsou klíčovým faktorem toho, jak věřitel oceňuje vaši půjčku a vaši úrokovou sazbu. Půjčky s pevnou úrokovou sazbou jsou takové, jaké znějí: nastavená úroková sazba po celou dobu trvání úvěru, obvykle od 10 do 30 let. Pokud chcete splácet svůj dům rychleji a můžete si dovolit vyšší měsíční splátku, kratší termínovaná půjčka s pevnou sazbou (řekněme 15 nebo 20 let) vám pomůže oholit čas a platby úroků. Rovněž budete doma budovat kapitál mnohem rychleji.
Volba kratší hypotéky na dobu určitou znamená, že měsíční splátky budou vyšší než u dlouhodobější půjčky. Rozdělte čísla, abyste zajistili, že váš rozpočet zvládne vyšší platby. Možná budete chtít zohlednit i jiné cíle, jako je spoření na odchod do důchodu nebo nouzový fond.
Úvěry s pevnou sazbou jsou ideální pro kupující, kteří plánují zůstat na mnoho let. 30letá pevná půjčka vám může dát kroutit prostor pro splnění dalších finančních potřeb. Pokud však máte chuť na malé riziko a zdroje a disciplínu na rychlejší splácení hypotéky, 15letá pevná půjčka vám může výrazně ušetřit na úrokech a zkrátit dobu splácení na polovinu.
Hypotéky s nastavitelnou sazbou jsou riskantnější než hypotéky s pevnou sazbou, ale mohou mít smysl, pokud plánujete dům prodat nebo hypotéku v blízké době refinancovat.
Hypotéky s nastavitelnou sazbou
Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) mají pevnou úrokovou sazbu pro počáteční období od 3 do 10 let, ale po uplynutí tohoto období sazba kolísá podle tržních podmínek. Tyto půjčky mohou být riskantní, pokud nejste schopni splácet vyšší měsíční splátku hypotéky, jakmile se sazba obnoví. Některé produkty ARM mají omezení sazeb, které stanoví, že vaše měsíční splátka hypotéky nesmí přesáhnout určitou částku. Pokud ano, rozdělte čísla, abyste zajistili, že můžete potenciálně zpracovat jakékoli zvýšení platby až do tohoto bodu. Nepočítejte s tím, že budete moci svůj dům prodat nebo refinancovat hypotéku, než se ARM resetuje, protože tržní podmínky - a vaše finance - se mohou změnit.
ARM jsou dobrou volbou, pokud nemáte v úmyslu zůstat v domě po počátečním období s pevnou sazbou nebo pokud víte, že máte v úmyslu refinancovat před obnovením půjčky. Proč? Úrokové sazby pro ARM bývají v prvních letech splácení nižší než fixní sazby, takže byste mohli v prvních letech vlastnictví domu ušetřit tisíce dolarů z úrokových plateb.
Programy první pomoci
Speciální programy sponzorované státy nebo místními úřady pro bydlení nabízejí pomoc kupujícím, kteří kupují poprvé. Mnoho z těchto programů je k dispozici na základě příjmů kupujících nebo finanční potřeby. Tyto programy, které obvykle nabízejí pomoc ve formě zálohových plateb, mohou také ušetřit prvotním dlužníkům značné peníze na uzavření nákladů.
Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst uvádí první homebuyer programy podle státu. Vyberte svůj stát a poté zvolte „Homebuying Assistance“ a najděte nejbližší program.
Hypotéky pro první kupce
Všechny tyto úvěrové programy (s výjimkou prvních asistenčních programů pro homebuyer) jsou k dispozici všem homebuyers, ať už je to váš první nebo čtvrtý nákup domu. Mnoho lidí si mylně myslí, že půjčky FHA jsou k dispozici pouze pro první kupce, ale opakující se vypůjčovatelé se mohou kvalifikovat, pokud kupující nevlastní primární bydliště po dobu nejméně tří let, které vedly k nákupu.
Výběr půjčky, která je pro vaši situaci nejlepší, závisí především na vašem finančním zdraví: váš příjem, úvěrová historie a skóre, zaměstnanost a finanční cíle. Hypoteční půjčovatelé vám mohou pomoci analyzovat vaše finance a určit nejlepší úvěrové produkty. Mohou vám také pomoci lépe porozumět kvalifikačním požadavkům, které bývají složité. Podpůrný věřitel nebo hypoteční makléř vám může také poskytnout domácí úkoly - cílené oblasti vašich financí, aby se zlepšil -, aby vás dostal na nejsilnější pozici, abyste získali hypotéku a koupili si dům.
Sečteno a podtrženo
Bez ohledu na to, jaký typ půjčky si vyberete, zkontrolujte předem svou kreditní zprávu a zjistěte, kde jste. Máte nárok na jednu bezplatnou úvěrovou zprávu z každé ze tří hlavních zpravodajských kanceláří každý rok prostřednictvím Annualcreditreport.com. Odtud můžete zjistit a opravit chyby, pracovat na splácení dluhu a vylepšit historii opožděných plateb, než přistoupíte k hypotečnímu úvěru.
Může být výhodné sledovat financování dříve, než začnete seriózně hledat domy a nabídky. Proč? Budete-li mít předběžný schvalovací dopis, budete moci jednat rychleji a prodejci vás mohou brát vážněji.
