Obsah
- Výhody pro prodejce
- Jak kupující vyhrají
- Prohlášení MLS 8.0
- Účinek prohlášení MLS 8.0
- Výpisy mimo trh zůstávají
- Kontaktujte realitní kanceláře
- Přejít do režimu online
- Přistupte k majitelům domů
- Znát proces
- Sečteno a podtrženo
Vzhledem k tomu, že na mnoha trzích po celé zemi je inventarizace nemovitostí stále těsná, chcete, jako potenciální homebuyer, zůstat před konkurencí. Zde přicházejí nabídky mimo trh. Tyto domy, známé také jako tiché nebo kapesní, mohou být na prodej, ale nejsou uvedeny na seznamu více služeb (MLS). To znamená, že realitní makléři, kteří prodávají tyto nemovitosti, musí udělat pravou nohu, aby našli kupce sami.
Vyřazování domů z trhu bylo v minulosti trochu raritou, ale v posledních letech získalo větší přitažlivost s majiteli domů, díky čemuž byly tyto seznamy součástí sekundárního trhu druhů - zejména tváří v tvář stále rostoucí poptávce.
Nová politika National Association of Realtors® známá jako „MLS Statement 8.0“ značně omezuje výpisy mimo trh.
Výpisy mimo trh se mohou pro prodávajícího zdát kontraintuitivní. Koneckonců, existuje větší poptávka než inventář, což znamená, že nabídkové války jsou běžné v mnoha čtvrtích. Proč by tedy prodejci chtěli dělat tajné výpisy a jak je najdete - kupující?
Klíč s sebou
- Výpisy mimo trh jsou nemovitosti, které jsou k prodeji, ale nejsou uvedeny na seznamu více služeb. Někteří prodejci touží po výpisu mimo trh, aby otestovali vody, zachovali soukromí, ušetřili provize nebo vytvořili pocit exkluzivity, který by mohl vést k vyšší prodejní cena.Na kupujících, výpisy mimo trh poskytují přístup k dalším zásobám, příležitost ušetřit, pokud je provize nižší, a příležitost vyhnout se hospodářské soutěži o nemovitost v žádané oblasti. Prodej na trhu zahrnující pouze jednoho agenta může Někdy poskytují kupujícím, kteří chtějí vyjednat cenu, velmi malý prostor pro kroutí. K získání přístupu k těmto záznamům mohou kupující přistupovat přímo k agentům nebo majitelům domů nebo zkusit online.
Výhody pro prodejce
Někteří prodejci domů se rozhodnou pro výpis z trhu pro testování vod, zatímco jiní chtějí soukromější prodejní proces nebo příležitost vyjednat nižší prodejní provizi, protože je zapojen pouze jeden agent.
Někteří majitelé domů si mysleli, že kapesní seznam vytváří půvab, který jim zajistí vyšší cenu. Nakonec, pokud je dům uveden na seznamu a skončí tak, že sedí na trhu déle než 30 dní, existuje velká šance, že se potenciální kupci pokusí nabídnout lowball nabídky. Aniž by se spustil ticker „dní na trhu“, není tak velká šance, že prodávající bude podceněn.
Jak kupující vyhrají
Pro vás jako kupujícího jsou výhody off-market výpisu dvojí. Pro začátek vám poskytuje přístup k inventáři, který spoluobčané nevidí. Pokud kupujete na obzvláště horkém trhu, výpisy z kapsy mohou být jediným způsobem, jak si koupit dům. V běžném tržním klimatu můžete dosáhnout dohody částečně proto, že provize, kterou musí prodávající zaplatit, je nižší.
Ne všichni homebuyers hledají primární bydliště. Možná hledáte investiční nemovitost nebo domy, abyste si mohli koupit a převrátit zisk. Výpis mimo trh ve skvělé čtvrti může být vynikajícím způsobem, jak tohoto cíle dosáhnout.
Prohlášení MLS 8.0 Jasná politika spolupráce
Významná překážka pro seznamy mimo trh přišla s nedávným průchodem „Národní asociace realitních kanceláří“ o prohlášení MLS 8.0 Jasná politika spolupráce. Tato politika, účinná od 1. ledna 2020, s místní implementací povinnou do 1. května 2020, vyžaduje jakýkoli realitní makléř, který se účastní služby vícenásobného zápisu, aby do jednoho pracovního dne od uvedení nemovitosti na trh veřejnosti předložil svůj výpis do MLS.
Praktický dopad prohlášení MLS 8.0
Stojí za zmínku, že MLS Statement 8.0 není zákon v tradičním smyslu. Podle realitního makléře Douga Wagnera z RE / Max Victory, „Národní asociace realitních kanceláří je vládnoucí asociací, nikoli právnickou osobou, ale všechny členské MLS, makléři a agenti asociace se musí touto novou politikou řídit.“
Wagner poznamenává, že licencovaní agenti, kteří nejsou Realitními agenty (nikoli členy NAR), nejsou touto politikou vázáni. Nicméně vzhledem k tomu, že 89% nedávných kupců nemovitostí použilo nemovitost nebo makléře a že téměř 7 z 10 realitních kanceláří s licencí jsou realitními kancelářemi, je praktickým dopadem to, že prohlášení 8.0 se vztahuje na většinu rezidenčních transakcí s nemovitostmi.
Výpisy mimo trh zůstávají
Naštěstí prohlášení MLS 8.0 neznamená konec výpisů mimo trh. Nová politika společnosti NAR obsahuje vestavěné možnosti, které umožňují členským agentům a makléřům udržovat omezené i úplné nabídky mimo trh.
Například podle MLS Statement 8.0 mohou prodejci odhlásit MLS IDX nebo internetový displej. Další možnost, známá jako „exkluzivní kancelář“, je k dispozici také prodejcům, kteří si chtějí zachovat soukromí. V případě exkluzivní kanceláře může agent sdílet výpis s dalšími agenty v kanceláři nebo mezi sebou s kupujícími.
Některé další off-market možnosti dříve dostupné prostřednictvím makléřů, jako jsou „privátní seznamovací sítě“, již nejsou v prohlášení 8.0 povoleny. Ostatní, včetně „brzkého“ a „zpožděného zobrazení“, budou pod kontrolou místních MLS, ale budou zahrnovat nová omezení, která zabrání agentům v jejich sdílení s kupci.
Podle Wagnera není webové stránce Zillow, která čerpá výpisy z dat MLS, ale není členem NAR, vyloučeno pokračování interních mimotrhových programů, jako jsou „Make Me Move“, Již brzy, „FSBO“ a "iBuyer."
Kontaktujte realitní kanceláře
Nalezení tradičního, exkluzivního domova mimo trh vyžaduje trochu domácích úkolů a spoustu sítí. Jakmile určíte okolí, ve kterém chcete koupit, budete muset přijít se seznamem špičkových realitních kanceláří a kontaktovat je ohledně všech kancelářských výpisů, které mohou mít.
Přejít do režimu online
Kromě přímého kontaktování realitních kanceláří mají kupující k dispozici nástroje, které jim umožňují online najít výpisy bez MLS, jako je například prodej na majitele (FSBO), inzeráty v novinách nebo dokonce Craigslist. Jak je uvedeno výše, online webová stránka Zillow má několik potenciálních prodejců a kupujících dostupných mimo trh.
Přistupte k majitelům domů
Pokud máte oblast nebo sousedství, o které máte zvláštní zájem, je jednou z možností se přímo přihlásit k majitelům domů. Možná se vám podaří najít náskok klepnutím na dveře nebo zasláním poštovních zásilek. I když vás to bude stát čas a peníze - a nezaručí úspěch - existuje malá šance, že alespoň jedna osoba odpoví.
Nevylučujte zanedbané vlastnosti, zejména pokud víte, že si můžete dovolit provádět opravy. Možná je tu majitel domu, který je tak ohromen náklady na údržbu - a ten, kdo nikdy nevěřil, že by někdy mohl prodat - že nevyžádaná nabídka bude považována za požehnání.
Jen proto, abyste nakonec nezlomili banku, ujistěte se, že tisknete poštovní zásilky, které jsou levné a efektivní. Koneckonců, chcete vypadat jako profesionál ve svém přístupu, jak je to možné. A nikdy nevíte, dokud se neptáte, že?
Znát proces
Najít off-market výpis je jen polovina bitvy. Vidění obchodu je konečná hra, a proto kupující výpisů mimo trh musí znát přínosy a výstupy procesu. Jakmile se dostanete do smlouvy, jedná se o standardní obchod, ale protože agent pravděpodobně zastupuje vás oba, může být trochu kalný.
Známý jako duální prodej agentury - i když je zcela legální - pro kupujícího může být obtížné zjistit, zda má agent na mysli své nejlepší zájmy. Čím vyšší je prodejní cena, tím vyšší je provize pro agenta. Pokud kupujete na trhu s malými zásobami, nemusí záležet na tom, zda dostanete nejlepší nabídku, dokud se dostanete domů, ale vyplatí se být si vědom všech střetů zájmů.
Sečteno a podtrženo
Trh s nemovitostmi je stále horký v mnoha oblastech země s větší poptávkou než zásobami. Frustrovaní kupující, kteří byli nabídnuti mimo domov, potřebují jakoukoli výhodu, kterou mohou získat. Přestože prohlášení MLS 8.0 přísně omezuje přístup k výpisům mimo trh, nezakazuje je úplně. Udělejte si domácí úkoly, uvědomte si, že existují rizika, a vězte, že nalezení dalšího domova prostřednictvím výpisu mimo trh může stát za úsilí.
