Obsah
- Ukazatele míry hypotékyNastavení sazby hypotékyKredit skóreStabilní příjmy a zaměstnanost HistorieDebt-to-Income Ratio Poměr půjček k hodnotě a zálohyNakupování VěřiteléLocking in your rateNegotiating your rate
Při nákupu hypotéky je klíčovým hlediskem získání nejlepší možné úrokové sazby. Úrokové sazby určují náklady na hypotéku po celou dobu trvání úvěru, takže získání nejnižší sazby dopředu nakonec zvýší dostupnost vaší půjčky.
Úroková sazba (nazývaná také „hypoteční sazba“) je úrok účtovaný z úvěru na bydlení, vypočtený jako procento z vaší celkové výše úvěru. Věřitelé obecně stanovují úrokové sazby a mohou být buď fixní, nebo variabilní. Průměrné hypoteční sazby kolísají s tržními podmínkami. Kromě toho vaše finance a typ úvěru, na který máte nárok, určují vaše stanovení úrokových sazeb.
Další sazba vám dává lepší představu o tom, kolik hypotéky skutečně stojí: roční procentní sazba nebo APR. RPSN vyhodnocuje celé náklady na hypotéku a vypočítává se jako procento z celkové výše úvěru. Zahrnuje úrokovou sazbu, poplatky za půjčky, diskontní body a další poplatky za půjčky. Věnujte zvláštní pozornost APR, protože je to komplexnější pohled na to, kolik vaše půjčka skutečně stojí ročně.
Vaše měsíční splátky hypotéky budou zahrnovat dvě složky: jistinu a úrok.
Zůstatek jistiny je výše úvěru, který se snižuje po dobu splácení hypotéky.
Úrok, který platíte na začátku vaší půjčky, má tendenci být vyšší než jistina, ale částka úroku se postupem času snižuje, když splácíte zůstatek jistiny.
Mezi další součásti vaší měsíční splátky hypotéky mohou patřit majetkové daně, soukromé hypoteční pojištění (pokud to vyžaduje vaše půjčka), pojištění majitele domu a poplatky sdružení majitele domu. Některé z těchto položek mohou být vráceny do vaší měsíční splátky hypotéky nebo samostatně.
Ukazatele hypotéky
Zjištění, jak jsou stanoveny hypoteční sazby, se může zdát složité, ale existují klíčové ukazatele, které je třeba sledovat.
Jedním z nich je hlavní sazba, která představuje nejnižší průměrnou sazbu, kterou banky nabízejí pro úvěr. Banky používají hlavní sazbu pro mezibankovní půjčky a mohou také nabízet hlavní sazby svým nejdůvěryhodnějším dlužníkům. Hlavní sazba obvykle sleduje vývoj sazby federálních fondů Federálního rezervního systému a obvykle je přibližně o 3% vyšší než současná sazba federálních fondů.
Dalším ukazatelem pro dlužníky je výnos desetiletých státních dluhopisů. Pokud se výnos dluhopisu zvýší, obvykle se zvýší také hypoteční sazby. Inverzní je stejná; pokud výnos dluhopisu klesne, hypoteční sazby obvykle budou následovat. I když se většina hypoték počítá na základě 30letého časového rámce, po 10 letech je mnoho hypoték buď splaceno, nebo refinancováno za novou sazbu. Výnos 10letých státních dluhopisů proto může být dobrým standardem pro měření sazeb. Hypoteční kalkulačku Investopedia můžete použít k odhadu měsíčních splátek hypotéky.
Nastavení sazby hypotéky
Když vám půjčovatel nabídne hypotéku, přebírá se na určité úrovni rizika, že byste mohli splácet, což znamená, že nebudete moci splácet úvěr. Čím je úvěr nebo dlužník považován za rizikovější, tím vyšší bude věřitel stanovit sazbu, aby toto riziko kompenzoval. Vyšší sazba pomůže věřiteli získat zpět počáteční částku úvěru rychleji, aby ochránila své investice. Ale věřitelé si svévolně nevybírají procenta. Pečlivě vyhodnotí váš úvěrový a finanční profil a také váš příjem a typ / částku půjčky, aby posoudili vaši bonitu.
Kreditní skóre
Vaše kreditní skóre pomáhá určit vaši úrokovou sazbu a výši vaší půjčky. Vyšší kreditní skóre znamená, že úvěr využíváte zodpovědně, obvykle platíte účty včas a nevyužíváte veškerý dostupný kredit. Znamená to také, že je pravděpodobnější, že své dluhy splácíte, než někdo, kdo se neustále snaží platit účty včas nebo maximalizovat své kreditní limity.
Zde je pohled na to, jak se může vaše cena půjček a měsíční platby pohybovat na základě vašeho skóre FICO. FICO je úvěrový bodovací model, který většina věřitelů používá k hodnocení dlužníků.
Níže uvedený výpočet je celostátní průměr založený na výši úvěru 300 000 USD na 30letou fixní půjčku k 12. březnu 2018.
| Skóre FICO | APR | Měsíční platba | Celkový zaplacený úrok |
| 760-850 | 4, 117% | 1 453 $ | 236 937 $ |
| 700-759 | 4, 339% | 1 491 $ | 236 937 $ |
| 680-699 | 4, 516% | 1 523 $ | 248 247 $ |
| 660-679 | 4, 73% | 1 561 $ | 262 078 $ |
| 640-659 | 5, 16% | 1 640 $ | 290 374 $ |
| 620-639 | 5, 706% | 1, 742 $ | 327 243 $ |
Jak vidíte, čím nižší je úvěrové skóre dlužníka, tím vyšší je RPMN, což zvyšuje jak měsíční splátku, tak i částku úroků zaplacených po celou dobu trvání úvěru.
Předtím, než požádáte o hypotéku, si stáhněte svou vlastní zprávu o úvěru (jednou ročně získáte freebie na adrese Annualcreditreport.com). Vyhledejte jakékoli chyby nebo červené příznaky, například účty po splatnosti, pozdní platby nebo účty ve sbírkách. Pokud zjistíte chyby, kontaktujte je se zpravodajským věřitelem a úvěrovým úřadem. Máte-li v minulosti opožděné platby, vraťte se na správné místo tím, že tyto účty budete platit každý měsíc včas - v plné výši, kdykoli je to možné, nebo více, než je minimum. Rovněž budete muset vytáhnout vaše kreditní skóre od každé ze tří hlavních agentur pro hlášení úvěrů: Equifax, Experian a Transunion. Ověřte si u své současné banky nebo společnosti vydávající kreditní karty, zda nabízejí skóre FICO zdarma, nebo si můžete skóre zakoupit přímo od každé ze tří agentur za nominální poplatek.
Znalost skóre nyní vám může pomoci lépe naplánovat rozpočet na nákup domů a časovou osu. Například, pokud je vaše skóre FICO pod 620, budete mít těžší kvalifikaci pro mnoho konvenčních úvěrových produktů, i když budete mít nárok na úvěr FHA a další produkty. Možná budete muset trvat několik měsíců, než se váš kredit zvýší, abyste zvýšili své skóre, abyste se mohli kvalifikovat pro lepší úrokové sazby a podmínky. Úrokové sazby mohou samozřejmě stoupat nebo klesat v závislosti na tržních podmínkách, takže mezitím budete chtít dohlížet na velké skoky.
Pochopení toho, jak vaše skóre pravděpodobně ovlivní vaši rychlost, vám může zabránit v náhodném přihlášení k hypotéce, která je méně výhodná, než si zasloužíte. Někteří subprime věřitelé (zdroje financování, které poskytují hypotéky s vysokou úrokovou sazbou pro dlužníky se špatnou úvěrovou hodnotou), silně prodávají potenciálním kupcům domů. Vaše znalosti trhu vás ochrání, pokud vás osloví jeden z těchto poskytovatelů úvěru a mají kreditní skóre, které by vám mělo koupit lepší sazby a podmínky, než vám nabízíme.
Historie stabilních příjmů a zaměstnání
Věřitelé obecně chtějí vidět dva po sobě jdoucí roky stabilního příjmu a zaměstnání, aby se zajistilo, že si můžete dovolit splátky hypotéky a splácet půjčku na dlouhou trať. Pokud jste zaměstnancem s platy, věřitelé si za poslední dva roky vyžádají formuláře W2 a federální daňové přiznání, aby ověřili svůj příjem. Věřitelé se také u zaměstnavatele ověří, jak dlouho tam pracujete. Pokud vaše výdělky klesly nebo jste v posledních dvou letech měli mezery v zaměstnávání, věřitelé jsou skeptičtí, pokud jde o vaši schopnost si hypotéku dovolit, a možná budete mít potíže se získáním hypotéky.
Podobně i samostatně výdělečně činní dlužníci musí získat hypotéku přes více obručí. Pokud jste samostatně výdělečně činní, očekávejte, že budete platit vyšší úrokové sazby, než jaké vidíte online; tyto sazby jsou určeny pro dlužníky, kteří jsou považováni za důvěryhodnější z důvodu jejich stálých, ověřitelných příjmů a vynikajícího úvěrového skóre. Věřitelé mají obecně přísnější pravidla pro ověřování příjmů ze samostatné výdělečné činnosti. Nejenže budete muset poskytnout federální daňová přiznání po dobu dvou let, budete také muset předložit podepsané prohlášení od účetního, výkaz zisků a ztrát a další dokumentaci, která prokáže dostatečný příjem z podnikání.
Věřitelé používají vaši zaměstnanost a historii příjmů k výpočtu poměru dluhu k příjmu, který hraje klíčovou roli při určování vaší hypoteční sazby. Pokud dokážete prokázat svůj příjem u úvěru na úplnou dokumentaci, získáte více konkurenčních sazeb a podmínek než u jiných typů půjček pro samostatně výdělečně činné dlužníky, jako je úvěr bez dokumentace nebo uvedený příjem / uvedený majetkový úvěr.
Poměr dluhu k příjmu
Věřitelé se starají o to, kolik dluhu máte ve vztahu k vašemu hrubému měsíčnímu příjmu. Pro výpočet poměru dluhu k příjmu dlužníka, nebo DTI, věřitelé vyhodnotí dva vzorce: „front-end ratio“ a „back-end ratio“. Front-end ratio (také nazývaný poměr bydlení) kombinuje všechny měsíční náklady na bydlení (platba hypotéky, pojištění majitele domu, daně z nemovitosti, poplatky za HOA atd.) pak dělí částku vaším hrubým měsíčním příjmem. Na druhé straně poměr back-end (nebo celkový dluh) kombinuje všechny měsíční splátky a revolvingové dluhy (think kreditní karty, půjčky na auta a studentské půjčky), jakož i navrhovanou hypoteční splátku a dělí částku vaším hrubým měsíčním příjem.
Při hodnocení těchto poměrů věřitelé předpokládají, že čím vyšší je váš poměr DTI, tím je pravděpodobnější, že půjdete s úvěrem. Obecně věřitelé chtějí, aby poměr front-end nebyl vyšší než 28% a maximální back-end poměr 36%. Některé úvěrové produkty umožňují dlužníkům mít vyšší poměr DTI. Například půjčky FHA umožňují poměr back-end až 43%.
Poměr půjčky k hodnotě a zálohy
Když si koupíte dům, očekává se, že provedete zálohu jako zálohu na vlastní kapitál v domácnosti. Zatímco úvěrové produkty mají různé požadavky na zálohu, čím vyšší je vaše záloha, tím nižší je poměr vaší půjčky k hodnotě nebo LTV. Nižší LTV poměry (obvykle pod 80% výše úvěru) vám přinášejí nižší hypoteční sazby. Opět se vrací k minimalizaci rizika věřitele. Pokud máte doma více vlastního kapitálu, protože jste odložili více peněz a máte nižší poměr LTV, věřitelé se méně obávají o riziko selhání. Pokud však máte málo zálohy na zálohu a financujete většinu (nebo dokonce celou) částku půjčky, věřitelé mohou ztratit více peněz, pokud splácíte hypotéku, takže účtují vyšší úrokové sazby.
Programy s nízkými zálohami pomáhají mnoha kupujícím, kteří nezachránili spoustu hotovosti, ale tito kupující obecně platí vyšší úrokové sazby než ti, kteří při závěrečném stole přijdou s vyšší zálohou.
Nákupní věřitelé
Zaseknutí nejnižších sazeb a výběr nejlepší hypotéky pro vás zahrnuje provedení domácích úkolů. Nakupujte s několika typy věřitelů a podívejte se na různé úvěrové produkty, abyste našli nejnižší sazby a nejlepší podmínky. Věnujte také pozornost věřitelským poplatkům a nákladům na uzavření, které se mohou při závěrečném stole sčítat. I když některé z cenových rozdílů se na papíře nemusí zdát velké, mohou během životnosti vaší půjčky přispět k výrazným úsporám nákladů. Mějte na paměti, že někteří věřitelé vám nabídnou slevové „body“, což je způsob, jak snížit úrokovou sazbu předem, což zvyšuje vaše náklady na uzavření. A jiní věřitelé, kteří podporují nízké nebo žádné náklady na uzavření, mají tendenci účtovat vyšší úrokové sazby, aby se rozdíl během doby trvání půjčky změnil.
Kromě kontroly s aktuální finanční institucí (bankou nebo družstevní záložnou) požádejte hypotečního makléře, aby za vás nakupoval sazby. Hypoteční makléři nejsou věřitelé; působí jako zprostředkovatelé mezi vámi a věřiteli v jejich síti. Mohou vám ušetřit čas a peníze porovnáním více věřitelů, kteří mají produkty, které odpovídají vašim potřebám. Rovněž stojí za to kontaktovat některé přímé věřitele, ať už online nebo osobně, aby zjistili, co nabízejí. Neexistuje žádné kouzelné množství věřitelů, které byste měli nakupovat, ale tři až pět odhadů půjček by vám mělo poskytnout silný základ pro srovnání.
Požádáte-li o hypotéku u několika věřitelů, dostanete odhady půjček, abyste mohli porovnat sazby a náklady na uzavření vedle sebe. Pokud také většinu svých sazeb nakupujete do 30 dnů, bude více úvěrových kontrol, které věřitelé provedou, počítat jako jeden tvrdý dotaz a je nepravděpodobné, že by vaše kreditní skóre snížilo.
Uzamčení vaší sazby
Když dostanete nabídku, máte možnost zapůjčit si úrokovou sazbu u půjčovatele. Kurzová sazba je situace, kdy věřitel souhlasí se zaručením určité úrokové sazby v době uzamčení na určité časové období. To vám dává čas dokončit a uzavřít váš nákup a půjčku na bydlení a získat stejnou sazbu bez ohledu na to, zda se sazby mezitím posunou nahoru nebo dolů. Sazba sazeb vás chrání, pokud se úrokové sazby zvýší před uzavřením; naopak, pokud se úrokové sazby sníží, nebudete mít výhodu. Kurzy sazeb jsou obecně platné až 60 dní, ale tento časový rámec může být delší nebo kratší v závislosti na věřiteli.
Po podepsání kupní smlouvy je obecně moudřejší zamknout sazbu. Pokud nenajdete dům hned, čas na vaší dohodě o sazebním zámku tiká a může vypršet dříve, než učiníte nabídku. Potom byste museli platit za rozšíření, které může být nákladné. Když už mluvíme o nákladech, zámky se standardní sazbou do 60 dnů jsou obvykle zdarma, nebo si půjčovatel za tuto službu účtuje paušální poplatek nebo procento z výše půjčky. Zámky sazeb obecně stojí asi 0, 25 až 0, 50% z výše půjčky (zhruba několik set dolarů). Pokud požadujete dlouhodobější zámek, očekávejte, že zaplatíte vyšší poplatek.
Vyjednávání vaší sazby
Je možné vyjednat nižší úrokové sazby s věřiteli, ale pro úspěšné provedení musíte porovnat obchod. Dlužníci se silným úvěrem, stabilní historií příjmu a zaměstnanosti a nízkým poměrem LTV a DTI mají obecně větší vyjednávací sílu než ostatní dlužníci. Pokud máte odhady půjček od více věřitelů, můžete zkusit požádat některé věřitele, aby snížili sazby nebo snížili některé závěrečné poplatky, aby vyhráli vaše podnikání. Neexistuje žádná záruka, že budete úspěšní, ale neublíží se vás zeptat, zda jste dobře kvalifikovaný dlužník.
Další strategií, jak získat nižší sazbu, je koupit ji dolů placením „bodů“. Body jsou v zásadě předplacené úroky a placení těchto nákladů předem vám může pomoci ušetřit tisíce po celou dobu životnosti úvěru, pokud máte v úmyslu zůstat na místě. Jeden bod se rovná 1% půjčené částky. Pokud je například výše vaší půjčky 200 000 $, jeden diskontní bod je 2 000 $ a dva diskontní body jsou 4 000 $. Platba jednoho diskontního bodu obvykle může snížit vaši hypoteční sazbu o 0, 25%, ale tato částka se může u jednotlivých věřitelů lišit.
Sečteno a podtrženo
Nalezení nejnižší sazby hypotéky zahrnuje výzkum a nakupování v okolí. A není to jediná úvaha při hledání správné půjčky na bydlení. Věnujte velkou pozornost uzavíracím nákladům, které zahrnují poplatky věřitele. Odhad vaší půjčky nastíní všechny tyto položky řádek po řádku. Chcete-li zajistit, že získáte nejlepší možné podmínky a úrokovou sazbu, požádejte o hypotéku s několika věřiteli, abyste mohli porovnat nabídky vedle sebe.
Srovnávací nákupy vám pomohou identifikovat červené vlajky, například nafukovací poplatky za půjčky nebo rizikové půjčky, a pomohou vám zúžit výběr. Pamatujte, že silný úvěrový profil, nízké poměry DTI a LTV a stabilní historie příjmů a zaměstnanosti z vás učiní atraktivnější dlužníka pro hypotéky - a poskytnou vám více vyjednávací síly, když je čas vyjednat.
Pokračovat ve čtení:
Průvodce konečnou hypotékou
Jak získám hypotéku předem schválenou?
Jak si vybrat nejlepší hypotéku
11 omylům, kteří se poprvé pokoušejí o koupi domů, by se měli vyhnout
Kolik peněz musím odložit?
Co je pojištění hypotéky a jaké jsou mé možnosti?
Jaké jsou závěrečné náklady?
Jaké jsou hlavní typy věřitelů?
Související články
Vlastnictví domu
Jak získat předběžnou hypotéku
Hypotéka
Může hypoteční společnost změnit podmínky?
Hypotéka
Jak si vybrat nejlepší hypotéku pro vás
Hypotéka
Kolik hypotéky si můžete dovolit?
Hypotéka
5 kroků k bodování hypotéky
Úspory
Jak nastavit rozpočet na nákup vašeho prvního domova
Odkazy na partnerySouvisející termíny
Půjčka federální správy bydlení (půjčka FHA) Půjčka federální správy bydlení (FHA) je hypotéka pojištěná FHA, určená pro dlužníky s nižšími příjmy. více Jak funguje poměr úvěru k hodnotě (LTV) Poměr úvěru k hodnotě je definován jako poměr hodnocení úvěrového rizika, který finanční instituce a ostatní věřitelé zkoumají před schválením hypotéky. více Přední hypoteční pojištění (UFMI) Přední hypoteční pojištění je pojistné vybrané na půjčkách Federální správy bydlení (FHA) v době, kdy je půjčka původně poskytnuta. více Definice závěrečných nákladů Závěrečné náklady jsou náklady, které přesahují náklady na nemovitosti, které kupujícím a prodávajícím vzniknou při dokončení transakce s nemovitostmi. více Front-End Poměr dluhu k příjmu (DTI) Front-end poměr dluhu k příjmu (DTI) je typ poměru dluhu k příjmu, který vypočítává, kolik hrubého příjmu osoby se chystá zaplatit náklady na bydlení. více Pět úvěrů Cs Pět úvěrů C (charakter, kapacita, kapitál, kolaterál a podmínky) je systém používaný věřiteli k měření bonity dlužníků. více