Předpokládaná hypotéka umožňuje kupujícímu nemovitosti převzít hypotéku od prodávajícího nemovitosti. Pro předpokládanou hypotéku mohou existovat výhody pro kupujícího i prodávajícího. Vše však záleží na tom, že kupující má schopnost převzít předpokládanou hypoteční sazbu, která je často nižší než převládající tržní sazby. Předpokládaná hypotéka navíc pomáhá kupujícímu vyhnout se určitým nákladům na vypořádání. Obecně lze říci, že půjčky poskytnuté během posledních 20 let hypotéky jsou zřídkakdy předpokládatelné, s výjimkou výjimky z půjček VA a FHA.
Kupující není jedinou stranou, která těží z předpokládané hypotéky. Prodávající se podílí na arbitráži buď účtováním vyšší ceny za nemovitost, vyžadující od kupujícího úhradu nákladů na uzavření, které může prodávajícímu vzniknout, nebo požadováním platby v hotovosti za polovinu úspor kupujícího v dohodnutém časovém rámci.
Pokud je například současná úroková sazba 8%, předpokládaná hypoteční sazba je 5% a kupující plánuje žít v domácnosti po dobu pěti let, může prodávající požadovat po dobu pěti let polovinu často nediskontovaných očekávaných úspor. doba. V takovém případě může předpokládaná hypotéka prospět prodávajícímu ještě více než kupující!
Zde jsou některé z výhod a nevýhod předpokládaných hypoték pro kupující i prodávající.
Výhody
- Pokud je předpokládaná úroková sazba nižší než současné tržní sazby, kupující okamžitě ušetří peníze. S převzetím hypotéky je spojeno také méně nákladů na uzavření. To může ušetřit peníze prodávajícímu i kupujícímu. Pokud kupující získává nižší úrokovou sazbu, může pro prodávajícího být snazší sjednat cenu blíže spravedlivé tržní ceně. Prodávající může také využít výhod hypotéky jako marketingové strategie k přilákání kupujících. Ne všechny hypotéky jsou předpokládatelné a prodejce by mohl získat náskok před konkurencí na trhu.
Nevýhody
- Kupující, který přebírá hypotéku, může vyžadovat velké množství hotovosti nebo si vzít druhou hypotéku. Je-li dům oceněn cenou vyšší, než je hypotéka, která zůstává na domovu, musí kupující rozdíl vyrovnat. Dům by mohl být na trhu za 350 000 dolarů, ale hypotéka, kterou lze předpokládat, je pouze 200 000 dolarů. Kupující bude muset přispět částkou 150 000 USD. Druhá hypotéka je problematická, protože se jedná o dva hypoteční věřitele a smluvní detaily jsou složité v případech, kdy kupující nesplácí. Předpokládaná půjčka navíc neguje výhody předpokládané půjčky.
A konečně lze předpokládat půjčky VA a FHA za předpokladu, že kupující obdrží schválení hypotéky od hypotečního úvěru. Tato nepředvídatelnost není poskytována věřiteli, který souhlasí s tím, že půjčka může být převzata, ale spíše je to způsob, jak věřiteli zjistit, zda je kupující úvěrový. V takových případech prodejce neobdrží žádný z arbitrážních zisků, ale kupující musí zaplatit dodatečné poplatky VA nebo FHA.
