Co je hypotéka s nulovým kupónem
Hypotéka s nulovým kuponem je dlouhodobá komerční hypotéka, která brání všem platbám jistiny a úroků do splatnosti.
Struktura úvěru je jako akruální směnka, což znamená, že splatný úrok se váží na zapůjčenou částku. V době splatnosti dlužník buď vyplatí směnku, nebo půjčí další půjčku za současné úrokové sazby.
SNÍŽENÍ hypotéky s nulovým kupónem
Komerční projekty využívají hypotéky s nulovým kuponem, kde peněžní toky pro obsluhu dluhu nemusí být k dispozici, dokud se projekt nedokončí. Příkladem by byl sportovní stadion, kde příjmy nebudou k dispozici, dokud nebude struktura kompletní a schopna pořádat akce.
Jelikož celkový úrok plus splácení jistiny obdrží věřitel pouze v době splatnosti úvěru, je úvěrové riziko výrazně vyšší než u konvenční půjčky. Věřitelé obvykle nabízejí tuto formu financování zavedeným komerčním dlužníkům s čistými úvěrovými záznamy. Dlužník může financovat komerční projekt s menším peněžním tokem, za předpokladu, že zhodnocení hodnoty nemovitosti po celou dobu trvání půjčky je dostatečné pro splacení půjčky.
Investice do hypotéčních poukázek s nulovým kupónem
Mnoho investorů má rád hypotéky a obligace s nulovým kupónem. Jedním z důvodů je jejich dostupnost na konkrétních realitních trzích. Také lákavé je, že dluhopisy s nulovým kuponem se prodávají se slevou z nominální hodnoty směnky. Investoři nedostanou pravidelné platby úroků. Dlužník však přidá částku úroku k částce jistiny. Tato částka bude vrácena věřitelům při splatnosti. Úrok se bude skládat pololetně a se zvyšující se primární hodnotou vytvoří vyšší úrokové platby, které se vrátí zpět do celkové částky jistiny.
Daň z příjmu je splatná každý rok, přestože příjem je připisován a není pravidelně přijímán investory. Pokud by však investiční dohoda nedisponovala slibem vyplatit investorům konkrétní výnos, neexistoval by žádný současný zdanitelný roční příjem. Jiný podobný typ investice se provozuje především pro individuální důchodové účty a další subjekty, u nichž se neprovádí zdanění v běžném roce.
Výpočet úrokových sazeb dluhopisů
Hypotéky a obligace s nulovým kupónem neplatí úroky, ale jsou obchodovány s hlubokou slevou, což přináší zisk při splatnosti s výplatou dluhopisů v plné nominální hodnotě. Z tohoto důvodu mají jejich ceny tendenci být volatilnější než ceny kuponových dluhopisů. Skutečná, reálná nebo efektivní úroková sazba dluhopisu je sazba, která diskontuje všechny budoucí peněžní příjmy zpět na částku hotovosti zaplacené za nákup dluhopisu.
Tato úroková sazba se také nazývá výnos do splatnosti, výnos a tržní úroková sazba. Dluhopisy se budou prodávat za diskont nebo prémii v nominální hodnotě. Tato cena je tržní hodnotou dluhopisu. Pokud je deklarovaná úroková sazba dluhopisu nižší než převládající tržní sazba, je tržní hodnota dluhopisu nižší než nominální částka při splatnosti produktu. Produkt se prodává se slevou.
Pokud je deklarovaná sazba dluhopisu vyšší než převládající tržní sazba, bude mít dluhopis tržní hodnotu, pokud je vyšší než nominální hodnota při splatnosti. V tomto případě se dluhopis prodává za prémii.
