Obsah
- Co je PMI?
- Pojištění hypotéky
- Jak dlouho nosíte PMI?
- 1. PMI vyplácený dlužníkem
- 2. Single-Premium PMI
- 3. PMI zaplacené věřitelem
- 4. Split-Premium PMI
- 5. Federální úvěr na bydlení MIP
- Náklady na PMI
- Odhad cen
- Pojištění hypotéky FHA
- Sečteno a podtrženo
Pokud provádíte zálohu na méně než 20% doma, je důležité pochopit, co je hypoteční pojištění a jak to funguje. Soukromé hypoteční pojištění (PMI) není jen pro lidi, kteří si nemohou dovolit 20% zálohu. Je to také pro lidi, kteří nechtějí snižovat 20%, takže mají více peněz na opravy, přestavby, vybavení a mimořádné události.
Soukromé pojištění hypotéky (PMI)
Co je soukromé pojištění hypotéky - PMI?
Pokud je koncept nákupu pojištění hypotéky trochu podivný, pravděpodobně jste nováček na koupi nemovitosti nebo nikdy neodložíte malou zálohu. Většina věřitelů vyžaduje PMI, když domácí kupující provede zálohu méně než 20% z kupní ceny domu - nebo, v hypotéce - poměr hypotéky k hodnotě úvěru (LTV) je vyšší než 80% (vyšší poměr LTV, tím vyšší je rizikový profil hypotéky). A na rozdíl od většiny typů pojištění chrání tato politika investici věřitele v domácnosti, nikoliv vaši. Na druhou stranu, PMI umožňuje lidem, aby se stali majiteli domů dříve.
PMI umožňuje vypůjčovatelům získat finanční prostředky, pokud si mohou dovolit (nebo upřednostnit) pouze 5% až 19, 99% nákladů na rezidenci, ale přichází s dodatečnými měsíčními náklady. Dlužníci platí své PMI, dokud si nashromáždili dostatek vlastního kapitálu v domácnosti, který jim věřitel již nepovažuje za vysoce rizikové.
Náklady na PMI se mohou pohybovat od 0, 25% do 2% (ale obvykle se pohybují kolem 0, 5 až 1%) z vašeho úvěrového zůstatku za rok, v závislosti na velikosti zálohy a hypotéky, výpůjční lhůtě a vaší kreditní skóre. Čím vyšší jsou vaše rizikové faktory, tím vyšší je sazba, kterou platíte. Vzhledem k tomu, že PMI je procento z výše úvěru, tím více si půjčíte, tím více budete platit PMI. Ve Spojených státech existuje šest hlavních společností PMI. Účtují podobné sazby, které jsou každoročně upravovány.
Je to další náklad, ale tak i nadále utrácí peníze na nájemné a možná chybí tržní ocenění, zatímco čekáte na uložení větší zálohy. Neexistuje žádná záruka, že vyrazíte dopředu kupovat dům později, spíše než dříve, abyste se tomu vyhnuli, takže hodnota platby za PMI stojí za zvážení. Hodnota splácení hypotečního pojištění Federální správy bytů - to, co můžete potřebovat, pokud získáte půjčku FHA - je jiný příběh. Vysvětlíme to později.
Klíč s sebou
- Budete potřebovat soukromé hypoteční pojištění (PMI), pokud kupujete dům se zálohou nižší než 20% ceny domu. Berte na vědomí, že PMI má chránit věřitele, nikoli dlužníka, před možnými ztrátami. jsou čtyři hlavní typy hypotečního pojištění, které si můžete zakoupit: vypůjčení placené hypotéky, jednorázové pojištění hypotéky, půjčování placené hypotéky a rozdělení pojistného na hypotéky. Pokud získáte půjčku od Federálního úřadu pro bydlení, získáte zde je další typ pojištění, které budete potřebovat.
Pojištění hypotéky
Nejprve byste měli pochopit, jak funguje PMI. Předpokládejme například, že odložíte 10% a získáte půjčku na zbývajících 90% hodnoty nemovitosti - snížení o 20 000 $ a půjčku o 180 000 $. V případě pojištění hypotéky, pokud věřitel musí vyloučit hypotéku, protože ztratíte práci a nemůžete platit několik měsíců, budou ztráty věřitele omezeny.
Hypoteční pojišťovna kryje určité procento ztráty věřitele. Pro náš příklad řekněme, že procento je 25%. Takže pokud jste v době, kdy jste byli vyloučeni, dlužili 85% (170 000 $) kupní ceny vašeho domova v době, kdy jste byli vyloučeni, místo ztráty celých 170 000 $ by věřitel ztratil pouze 75% ze 170 000 $ nebo 127 500 $ na hlavní jistině domu. PMI pokryje zbývajících 25%, neboli 42 500 $. Pokrylo by to také 25% delikventního úroku, který jste shromáždili, a 25% nákladů věřitele na uzavření trhu.
Pokud PMI chrání věřitele, proč za něj musíte dlužník platit? Odškodňujete věřitele za to, že přijímáte vyšší riziko, že vám půjčí, než půjčuje někomu s větší zálohou, někomu, kdo má více co ztratit, pokud mu bude zablokován jeho domov.
Jak dlouho nosíte PMI?
Dlužníci mohou požádat o odstranění měsíčních plateb hypotečního pojištění, jakmile poměr půjčky k hodnotě klesne pod 80%. Jakmile poměr LTV hypotéky klesne na 78% - to znamená, že vaše záloha plus splátka jistiny úvěru se rovná 22% z kupní ceny domu - věřitel musí automaticky zrušit PMI, jak vyžaduje federální zákon o ochraně vlastníků domů, a to i pokud tržní hodnota vašeho domova klesla (pokud máte aktuální hypotéku).
V opačném případě závisí doba, kterou musíte nosit PMI, na typu zvoleného PMI.
1. Hypoteční pojištění placené dlužníkem
Nejběžnějším typem PMI je hypoteční pojištění placené dlužníky (BPMI). Když čtete o PMI a typ není specifikován, je to obvykle ten typ, o kterém se diskutuje.
BPMI má podobu dodatečného měsíčního poplatku, který platíte hypoteční splátkou. Po uzavření vaší půjčky platíte každý měsíc BPMI, dokud nemáte doma 22% vlastního kapitálu na základě původní kupní ceny. V tomto okamžiku musí věřitel automaticky zrušit BPMI, pokud máte aktuální splátky hypotéky. Hromadění dostatku vlastního kapitálu prostřednictvím pravidelných měsíčních splátek hypotéky na zrušení BPMI obvykle trvá asi 11 let.
Můžete také být aktivní a požádat věřitele o zrušení BPMI, když máte doma 20% vlastního kapitálu. Vaše hypoteční splátky musí být aktuální, musíte mít uspokojivou platební historii, nesmějí být ve vašem majetku žádné další zástavní práva a v některých případech budete možná potřebovat aktuální odhad, který odůvodní hodnotu vaší domácnosti a prokáže, že nedošlo k jejímu odmítnutí. pod hodnotu, když jste ji zakoupili.
Někteří poskytovatelé úvěrů povolí (ale nemusí to povolit) vypůjčovatelům zrušit PMI dříve na základě zhodnocení domácí hodnoty. Pokud dlužník hromadí 25% vlastního kapitálu v důsledku zhodnocení v letech dva až pět nebo 20% vlastního kapitálu po pěti letech, může investor, který úvěr zakoupil (většina hypoték je prodána investorům), může povolit zrušení PMI poté, co je prokázána zvýšená hodnota domu ocenění, cenový názor makléře (BPO) nebo automatizovaný oceňovací model (AVM, který zohledňuje hodnotu nedávno prodaných podobných nemovitostí).
Také se budete moci včas zbavit PMI refinancováním, i když budete muset zvážit náklady na refinancování s náklady na pokračování v placení pojistného na hypotéky. Můžete také být schopni příkop předčasně splácet hypotéku tak, že máte alespoň 20% vlastního kapitálu.
Musíte se rozhodnout, zda jste ochotni zaplatit PMI až 11 let. Podívejte se za měsíční platbu. Co vás bude PMI v dlouhodobém horizontu stát? Co vás bude čekat na nákup? Ano, při pronajímání vám chybí akumulace vlastního kapitálu, ale také se vyhnete veškerým nákladům na vyhození z vlastnictví domu, jako je pojištění majitele domu, daně z majetku, údržba a opravy. Díky zákonu o dani z příjmů a pracovních míst z roku 2017, který zdvojnásobil standardní odpočet, již není odpočet daně z hypotečních úroků tak cenný jako dříve.
Zbývající tři typy PMI nejsou zdaleka tak běžné. Možná budete chtít vědět, jak fungují, i když v případě, že jeden z nich zní přitažlivěji nebo vám váš věřitel předloží více než jednu možnost hypotečního pojištění.
2. Jednorázové pojištění hypotéky
U jednorázového hypotečního pojištění (SPMI), které se také nazývá hypoteční pojištění s jednou platbou, platíte hypoteční pojištění předem v paušální částce, buď v plné výši při uzavření nebo financované do hypotéky (v druhém případě to lze nazvat jednorázově) - pojištění hypotéky).
Výhodou SPMI je, že vaše měsíční platba bude ve srovnání s BPMI nižší. To vám může pomoci získat více peněz na koupi vašeho domu. Další výhodou je, že se nemusíte starat o refinancování, abyste se dostali z PMI - nebo sledováním poměru půjčky k hodnotě, abyste zjistili, kdy můžete zrušit váš PMI.
Riziko je, že pokud refinancujete nebo prodáte během několika let, žádná část jednorázového pojistného se nevrací. Dále, pokud financováte jednorázové pojistné, budete za něj platit úroky, dokud budete mít hypotéku. Pokud navíc nemáte dostatek peněz na zálohu ve výši 20%, možná nebudete mít hotovost na zaplacení jedné prémie předem. Prodávající nebo, v případě nového domova, však může stavitel zaplatit vypůjčovateli jednorázové hypoteční pojištění. Vždy se můžete pokusit vyjednat to jako součást vaší nákupní nabídky.
3. Hypoteční pojištění zaplacené věřitelem
V případě hypotečního pojištění zaplaceného věřitelem (LPMI) bude váš věřitel technicky platit pojistné na hypotéku. Ve skutečnosti za to skutečně zaplatíte po celou dobu trvání půjčky ve formě mírně vyšší úrokové sazby. Na rozdíl od BPMI nemůžete LPMI zrušit, když váš kapitál dosáhne 78%, protože je zabudován do půjčky. Refinancování bude jediným způsobem, jak snížit měsíční platbu. Jakmile máte 20% nebo 22% vlastního kapitálu, vaše úroková sazba se neklesne. PMI zapůjčený věřitelem se nevrací.
Výhodou PMI placeného věřitelem, navzdory vyšší úrokové sazbě, je to, že vaše měsíční platba by mohla být stále nižší ve srovnání s měsíčními platbami PMI a mohli byste si půjčit více.
4. Pojištění hypotéky s rozděleným pojistným
Hypoteční pojištění s rozděleným pojistným je nejméně běžným typem. Je to hybrid prvních dvou typů, o kterých jsme diskutovali: BPMI a SPMI.
Funguje to takto: Část hypotečního pojištění platíte jednorázově při uzavření a část měsíčně. Nemusíte přijít s tolika peněz navíc jako u SPMI, ani nezvyšujete svou měsíční platbu o tolik jako s BPMI. Jedním z důvodů pro výběr hypotečního pojištění s rozděleným pojistným je, pokud máte vysoký poměr dluhu k příjmu. V takovém případě by zvýšení vaší měsíční platby pomocí BPMI znamenalo, že byste si nekoupili dost na to, abyste si mohli koupit dům, který chcete.
Předběžná prémie by se mohla pohybovat od 0, 50% do 1, 25% z výše půjčky. Měsíční pojistné bude založeno na poměru čistého úvěru k hodnotě před započtením jakéhokoli financovaného pojistného.
Stejně jako u SPMI můžete požádat tvůrce nebo prodejce - nebo dokonce věřitele - o zaplacení prvotního pojistného, nebo je můžete převést na hypotéku. Po zrušení nebo ukončení hypotečního pojištění může být částečné pojistné vráceno částečně.
5. Federální ochrana hypotéky na bydlení - MIP
Existuje také pátý typ hypotečního pojištění, které se používá u úvěrů upisovaných Federální správou bydlení, lépe známých jako FHA půjčka nebo FHA hypotéka. Pojištění FHA je známé jako MIP a je požadavkem na půjčky FHA a zálohy ve výši 10% nebo méně nemohou být odstraněny bez refinancování domu. MIP vyžaduje platbu předem a měsíční pojistné obvykle přidané do měsíční hypoteční poukázky. Kupující musí ještě počkat 11 let, než může vyjmout MIP z půjčky, pokud měl zálohu více než 10%.
Náklady na PMI
Vaše náklady na pojištění hypotéky nebo pojistné budou záviset na několika faktorech.
- jaký prémiový plán si vyberete, pokud je vaše úroková sazba fixní nebo nastavitelná vaší výpůjční lhůtou (obvykle 15 nebo 30 let), vaše záloha nebo poměr půjčky k hodnotě (LTV) (5% záloha vám dává 95% LTV; 10% dolů činí váš LTV 90%) výše pojistného krytí hypotečního úvěru vyžadovaného věřitelem nebo investorem (může se pohybovat od 6% do 35%) bez ohledu na to, zda je pojistné vratné nebo zda nejsou vaše další úvěrové rizikové další rizikové faktory, jako je půjčka na jumbo hypotéka, investice do nemovitostí, hotovostní refinancování nebo druhý domov
Obecně platí, že čím rizikovější se díváte na jakýkoli faktor, tím vyšší bude vaše pojistné. Například čím nižší je vaše kreditní skóre a nižší záloha, tím vyšší bude vaše pojistné.
Od začátku dubna 2018 se pojistné může pohybovat od 0, 17% do 2, 81% nebo více ročně. Pokud například odložíte 15% na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na 15 let a máte například kreditní skóre 760 nebo vyšší, platíte 0, 17%, protože jste dlužníkem s nízkým rizikem. Pokud odložíte 3% na 30letou hypotéku s nastavitelnou sazbou, pro kterou je úvodní sazba pevně stanovena pouze na tři roky a máte kreditní skóre 630, bude vaše sazba 2, 81%, protože jste vysoce rizikové dlužník.
Jakmile víte, jaké procento se na vaši situaci vztahuje, vynásobte ji částkou, kterou si půjčujete. Poté rozdělte tuto částku 12, abyste viděli, co budete platit každý měsíc. Například půjčka 200 000 USD s ročním pojistným 0, 65% by stála 1 300 $ ročně (200 000 USD x 0, 0065), nebo 108 USD měsíčně (1 300/12 USD).
Odhad cen
Mnoho společností nabízí pojištění hypotéky. Jejich sazby se mohou mírně lišit a váš věřitel, ne vy, vyberete pojistitele. Studiem hypotečního pojištění si však můžete udělat představu o tom, jakou sazbu zaplatíte. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty a Genworth jsou některými významnými poskytovateli soukromého hypotečního pojištění.
Sazby z hypotečního pojištění mohou být na první pohled matoucí. Zde je návod, jak je používat.
- Najděte sloupec, který odpovídá vašemu kreditnímu skóre. Najděte řádek, který odpovídá vašemu LTV poměru. Identifikujte příslušný řádek pokrytí. Vyhledejte na webu požadavky na pojištění Hypotéky Fannie Mae, abyste zjistili, jaké pokrytí je pro vaši půjčku požadováno, nebo se zeptejte svého věřitele (a zapůsobte na kalhoty s jejich znalostmi o tom, jak funguje PMI).Identifikujte sazbu PMI, která odpovídá křižovatce vašeho úvěrového skóre, zálohy a krytí. V případě potřeby přidejte nebo odečtěte k této sazbě částku z grafu úprav (pod hlavní sazebníkem), která odpovídá vašemu kreditnímu skóre. Například, pokud provádíte refinancování v hotovosti a vaše kreditní skóre je 720, můžete k vaší sazbě přidat 0, 20. Jak jsme ukázali v předchozí části, vynásobte celkovou sazbu částkou, kterou si půjčujete; toto je vaše roční pojistné na hypoteční pojištění. Vydělte to 12 a získáte měsíční pojistné na hypoteční pojištění.
Vaše sazba bude stejná každý měsíc, i když některé pojišťovny ji sníží po 10 letech. To je však těsně před okamžikem, kdy byste přesto měli být schopni pokrytí snížit, takže žádné úspory nebudou tak významné.
1, 75%
Výše předběžného pojistného na hypoteční pojištění (UFMIP) k dubnu 2018.
Pojištění hypotéky FHA
Hypoteční pojištění funguje jinak s půjčkami Federal Housing Administration. Pro mnoho - pokud ne nejvíce - dlužníků to bude dražší než PMI.
PMI nevyžaduje, abyste platili předběžné pojistné, pokud si nezvolíte hypotéku s jednoduchým pojistným nebo s rozděleným pojistným. (V případě hypotečního pojištění s jedním pojistným nezapomeňte, že neplatíte žádné měsíční pojistné na hypoteční pojištění. V případě hypotečního pojištění s rozděleným pojistným platíte nižší měsíční pojistné na hypoteční pojištění.) Avšak u hypotečního pojištění FHA musí každý zaplatit prvotní pojistné a tato platba neznamená nic pro snížení měsíčního pojistného.
Od dubna 2018 činí pojistné na hypoteční pojištění předem (UFMIP) 1, 75% z výše úvěru. Tuto částku můžete zaplatit při uzavření nebo ji financovat jako součást vaší hypotéky. UFMIP vás bude stát 1 750 $ za každých 100 000 $, které si půjčíte. Pokud ji financujete, zaplatíte za ni také úroky, což bude časem dražší. Prodejce je oprávněn platit vaše UFMIP, pokud celkový příspěvek prodávajícího na vaše náklady na uzavření nepřesáhne 6% kupní ceny.
U hypotéky FHA budete také platit měsíční pojistné na hypoteční pojištění (MIP) ve výši 0, 45% až 1, 05% z výše úvěru na základě vaší zálohy a doby splatnosti úvěru. Například, jak ukazuje tabulka níže od FHA, máte-li 30letý úvěr (hypoteční doba delší než 15 let) na 200 000 $ (základní úvěr je nižší nebo roven 625 500 USD) a platíte minimum FHA záloha 3, 5% (LTV vyšší než 95%), vaše MIP bude 0, 85% (85 bps, nebo základní body) po celou dobu trvání úvěru (hypoteční doba). Neschopnost zrušit vaše MIP může být nákladná.
U půjček FHA se zálohou 10% nebo více můžete své měsíční MIP zrušit po 11 letech. Ale pokud máte 10% na odepsání, proč získat úvěr FHA vůbec? Chtěli byste to udělat pouze v případě, že vaše kreditní skóre je příliš nízké na to, aby bylo možné získat klasickou půjčku. Další dobrý důvod: pokud by vám vaše nízké kreditní skóre přineslo mnohem vyšší úrokovou sazbu a / nebo náklady na PMI u konvenční půjčky než u půjčky FHA.
Můžete získat úvěr FHA s úvěrovým skóre tak nízkým jako 580 a možná i nižším (i když věřitelé mohou vyžadovat, aby vaše skóre bylo 620 nebo vyšší). A můžete mít nárok na stejnou sazbu, jakou byste použili u konvenční půjčky, přestože máte nižší kreditní skóre: například 660 oproti 740.
Aniž byste snížili hypotéku FHA o 10% nebo více, jediným způsobem, jak zastavit placení MIP FHA, je refinancování konvenční půjčky. Tento krok bude mít největší smysl, jakmile se vaše kreditní skóre a / nebo LTV výrazně zvýší. Refinancování však znamená placení závěrečných nákladů a úrokové sazby mohou být vyšší, až budete připraveni refinancovat. Vyšší úrokové sazby plus náklady na uzavření by mohly negovat jakékoli úspory ze zrušení hypotečního pojištění FHA. A nemůžete refinancovat, pokud jste nezaměstnaní nebo máte příliš mnoho dluhů vzhledem k vašemu příjmu.
Kromě toho jsou půjčky FHA velkorysější v tom, že prodejcům umožňují přispívat na náklady na uzavření kupujícího: až 6% z výše půjčky oproti 3% u konvenčních půjček. Pokud si tedy nemůžete dovolit koupit dům bez výrazné asistence při uzavírání nákladů, může být vaše jediná možnost půjčka FHA.
Sečteno a podtrženo
Pojištění hypotéky stojí peníze půjčovatelům, ale umožňuje jim stát se dříve majiteli domů tím, že snižuje riziko, že finanční instituce vydávají hypotéky lidem s malými zálohy. Možná by vám stálo za to platit pojistné na hypoteční pojištění, pokud chcete vlastnit dům dříve, než později z důvodů životního stylu nebo dostupnosti. K tomu se přidávají důvody: Pojistné lze zrušit, jakmile váš domovský kapitál dosáhne 80%, pokud platíte měsíční pojištění PMI nebo hypoteční pojištění s rozděleným pojistným.
Můžete však myslet dvakrát, pokud jste v kategorii dlužníků, kteří by museli platit pojistné FHA po celou dobu trvání půjčky. I když byste mohli být schopni refinancovat z úvěru FHA později, abyste se zbavili PMI, neexistuje žádná záruka, že vaše situace v zaměstnání nebo tržní úrokové sazby umožní refinancování možné nebo ziskové. (Související informace naleznete v části „Jak se vyhnout placení soukromého pojištění hypotéky - PMI“)
