Analýza diskontovaných peněžních toků neboli DCF se velmi často používá při hodnocení investic do nemovitostí, ačkoli stanovení diskontní sazby zahrnuje řadu proměnných, které mohou být obtížné přesně předvídat. Analýza diskontovaných peněžních toků je metoda oceňování, která se snaží určit ziskovost nebo pouhou životaschopnost investice prozkoumáním předpokládaného budoucího příjmu nebo peněžního toku z investice, a poté diskontováním tohoto peněžního toku dospět k odhadované současné hodnotě investice.. Tato odhadovaná aktuální hodnota se obvykle označuje jako čistá současná hodnota nebo NPV. Pro hodnocení investic do nemovitostí je diskontní sazba obvykle požadovaná nebo očekávaná roční míra návratnosti.
Výpočet diskontovaného peněžního toku pro nemovitosti
U investic do nemovitostí je třeba do výpočtu zahrnout následující faktory:
- Počáteční náklady - buď kupní cena, nebo záloha na nemovitost.Finanční náklady - úrokové náklady na jakékoli počáteční nebo očekávané financování.Udržovací období - U investic do nemovitostí se doba držení obvykle počítá na období mezi pěti a 15 let, ačkoli se liší mezi investory a konkrétními investicemi. Další roční náklady - zahrnují náklady na údržbu a opravy; majetkové daně; a další náklady kromě nákladů na financování. Předpokládané peněžní toky - roční projekce veškerých příjmů z pronájmu obdržených z vlastnictví nemovitosti. Prodej předpokládané doby držení.
Při výpočtu DCF musí být odhadnuto několik proměnných; to může být obtížné přesně určit a zahrnují věci, jako jsou náklady na opravy a údržbu, předpokládané zvýšení nájemného a zvýšení hodnoty nemovitosti. Tyto položky se obvykle odhadují pomocí průzkumu podobných nemovitostí v oblasti. Zatímco stanovení přesných čísel pro projekci budoucích nákladů a peněžních toků může být náročné, jakmile jsou tyto projekce a diskontní sazba stanoveny, výpočet čisté současné hodnoty je poměrně jednoduchý a počítačové výpočty jsou volně k dispozici.
