Co je negativní převod?
Negativní ozubení je praxe běžná v investování do nemovitostí. Jedná se o formu finančního pákového efektu, která popisuje nákup aktiva vytvářejícího příjem, například nájemní nemovitost, investorem, pokud aktivum nebude produkovat dostatečný příjem, náklady na aktivum. Například příjem z pronájmu nestačí k pokrytí splátek, údržby, úroků nebo odpisů aktiva v krátkodobém horizontu. V ideálním případě aktiva nakonec vyprodukuje dostatek peněz na pokrytí těchto nákladů. Důvodem, proč by kupující použil negativní převod, je to, že krátkodobé ztráty mohou být v určitých případech prospěšné pro daňový výměr majitele.
Klíč s sebou
- Negativní ozubení je forma finančního pákového efektu, která se obvykle vyskytuje v souvislosti s investicemi do nemovitostí. Negativně zaměřené aktivum je takové, které nevytváří dostatečný příjem k pokrytí svých nákladů. Investor, který je negativním ozubením, očekává v krátkodobém horizontu zisk z daňových výhod. a nakonec prodat aktivum za vyšší cenu, aby nahradil počáteční ztráty. Negativní převod se stává výnosným podnikem pouze tehdy, je-li nemovitost nakonec prodána.
Porozumění negativnímu vybavení
Negativně zaměřené aktivum je takové, které neposkytuje dostatečný příjem k pokrytí jeho nákladů. Výsledkem je ztráta pro vlastníka aktiv. Výhoda pro kupujícího nebo investora spočívá v tom, že v závislosti na domovské zemi investora lze odpočet mezi příjmem a splatným úrokem odečíst od současné daně z příjmu. Mezi země, které tento odpočet daně umožňují, patří Austrálie, Japonsko a Nový Zéland. Jiné země, jako je Kanada, Francie, Německo, Švédsko a Spojené státy, umožňují odpočet, avšak s omezením. Investice takovým způsobem by mohly mít smysl v případech, kdy se v době prodeje očekávají velké kapitálové zisky, které budou kompenzovat občasné ztráty.
Profitovat z negativního převodu
Negativní převod se stává výnosným podnikem, když je nemovitost nakonec prodána. V době prodeje je předpokladem to, že hodnoty nemovitostí musí stoupat, neklesat nebo udržovat stabilní. Pokud hodnoty majetku klesají nebo jsou stabilní, nemusí být vlastník schopen prodat aktivum za dostatečně vysokou cenu, aby nahradil ztráty, zatímco aktivum produkovalo nedostatečný příjem na pokrytí nákladů. Mnoho investorů, kteří spekulují tímto způsobem, bude záměrně hledat negativní převod na odpočty daně v naději, že vydělají, když bude nemovitost prodána za kapitálový zisk.
Zvláštní aspekty negativního soukolí
Investoři zvažující tento typ uspořádání musí mít finanční stabilitu, aby mohli financovat schodek z kapsy, dokud nebude nemovitost prodána a dokud nebude dosaženo plného zisku. Mimořádně důležité je také to, že úroková sazba je zablokována od začátku nebo, pokud je úrok dlužníka vypočítán na pohyblivém indexu, převládající sazby zůstávají nízké. Kritika negativního vybavení spočívá v tom, že může narušit trh s bydlením snížením nabídky bydlení, zejména nájemních nemovitostí, snad zvýšit ceny nájemného, a podpořit nadměrné investice do nemovitostí.
