Obsah
- Co je krátký výprodej?
- Jak funguje krátký prodej
- Jak se uzavření trhu liší
- Kroky ke krátkému prodeji
- Smlouva o krátkém prodeji
- Výhody a nevýhody
- Úskalím, kterým je třeba se vyhnout při krátkém prodeji
- Nejlepší agent pro krátký prodej
- Haggling Over Ceny
- Pokračuj v hledání
- Dobrý obchod nebo špatný?
Co je krátký výprodej?
Krátký prodej je dům, který je k dispozici za pořizovací cenu, která je nižší než částka dlužená jeho současným vlastníkem.
Transakce je výhodná pro banku tím, že jí umožňuje vyhýbat se zpětnému odprodeji domu při uzavření trhu, což je nákladné a časově náročné. Prodávající se vyhýbá úvěrovému zásahu, který přichází s vyloučením, a bankrotu, který jej někdy doprovází.
Jak funguje krátký prodej
Krátký prodej je finanční možnost, která je někdy k dispozici majitelům domů, kteří jsou zoufalými dlužníky. Oni jsou pozadu na jejich splácení hypotéky a mají domov, který je pod vodou. To znamená, že dům má nižší hodnotu než zůstatek na hypotéce.
Po neočekávaném neočekávaném peněžním zisku je majitel nucen se rozloučit s domovem. Skutečně existují pouze dvě možnosti: Krátký prodej nebo uzavření trhu.
Odborníci se neshodují na tom, zda jsou krátké prodeje dobré. Zastáncové říkají, že takové domy jsou ceny nižší než tržní hodnota. Oponenti tvrdí, že banky nemají zájem na prodeji ohně.
Krátké prodeje jsou obvykle zahájeny majitelem domu, když hodnota domu klesne o 20% nebo více. Před zahájením procesu se musí věřitel, který drží hypotéku, odhlásit od rozhodnutí. Věřitel, obvykle banka, potřebuje navíc dokumentaci, která vysvětluje, proč má krátký prodej smysl. Koneckonců, půjčující instituce by v tomto procesu mohla přijít o peníze.
Je-li schválen pro krátký prodej, kupující nejprve vyjednává s majitelem domu a poté požádá o souhlas s koupí od druhé banky. Je důležité si uvědomit, že k žádnému krátkému prodeji nesmí dojít bez souhlasu věřitele.
Krátký prodej bývá zdlouhavý a náročný na papírování a zpracování trvá až celý rok. Nejsou však tak škodlivé pro úvěrové hodnocení majitele domu, jako je uzavření trhu. Krátký prodej vypadá lépe pro budoucí věřitele a věřitele. Ukazuje, že dotyčná osoba podnikla kroky dříve, než se banka přestěhovala do domova. Majitel domu, který prošel krátkým prodejem, může mít dokonce nárok na okamžitý nákup jiného domu.
Klíč s sebou
- Pro majitele pod vodou může být krátký prodej způsob, jak se vyhnout zpětnému odkupu, vystěhování a černým značkám na jejich úvěrových hodnoceních. Pro potenciálního kupujícího vyžaduje dokončení krátkého prodeje flexibilitu a velkou trpělivost. Kupující se musí ujistit, že obchod stojí za námahu.
Jak se uzavření trhu liší
Při uzavření trhu věřitel zabaví dům poté, co dlužník neprovede určitý počet plateb. Na rozdíl od většiny krátkých prodejů může dojít k zabavení majetku poté, co majitel domu opustí dům. Pokud obyvatelé ještě neodešli, jsou vypůjčovatelem vyloučeni v procesu uzavření trhu.
Dokončení zabavení majetku obvykle netrvá tak dlouho, jako je krátký prodej, protože věřitel se zajímá o rychlé likvidaci aktiva. Uzavřené domy mohou být také vydraženy za „důvěryhodný prodej“, kdy kupující na veřejné dražby podávají nabídky.
Majitelé domů, kteří podstoupí uzavření trhu, zažijí okamžitý pokles a prudký pokles jejich ratingů. Ve většině případů musí čekat nejméně pět let na koupi jiného domu nebo tři roky s půjčkou FHA. Uzavření trhu se objeví na úvěrové zprávě po dobu sedmi let.
Kdy byste měli udělat krátký výprodej?
Kroky ke krátkému prodeji
Proces krátkého prodeje se v jednotlivých státech liší, ale kroky obvykle zahrnují:
- Krátký prodejní balíček - finanční balíček je předán věřiteli prodejcem. Zahrnuje finanční výkazy, dopis popisující potíže prodávajícího a kopie finančních záznamů. Krátká prodejní nabídka - Pokud prodejce přijme nabídku od zainteresovaného kupujícího, zprostředkovatel výpisu zašle půjčovateli smlouvu o kótování, provedenou kupní nabídku, předběžný dopis kupujícího a kopii šeku s vážnými penězi. Bankovní zpracování - Banka zkontroluje nabídku a krátký prodej buď schválí, nebo zamítne. To může trvat několik týdnů až měsíců.
Smlouva o krátkém prodeji
V některých ohledech je nákup nemovitosti s krátkým prodejem stejně jako jakýkoli nákup domů. V tomto případě však smlouva stanoví, že podmínky podléhají schválení hypotečního úvěru.
Smlouva by také měla uvádět, že nemovitost je kupována „tak, jak je“. I když kupující může zahrnout jazyk, který umožňuje zrušení obchodu, pokud kontrola odhalí značné problémy, je nepravděpodobné, že by mohla být sjednána nižší cena. Je také nepravděpodobné, že by banka provedla nějaké opravy, a prodejce, který je připoután k hotovosti, ještě méně pravděpodobně pomůže.
Na rozdíl od uzavření trhu nevypůjčuje úvěrová instituce nemovitost při krátkém prodeji. Protože však musí prodej schválit a obdrží výtěžek, bude kupující jednat spíše s bankou než s majitelem domu.
Výhody a nevýhody
Krátké prodejní transakce mohou být mnohem časově náročnější a trpělivější než běžné transakce s nemovitostmi. Pokud uděláte nabídku na krátký prodej nemovitosti, buďte připraveni čekat. Banky jsou proslulé tím, že reagují na nabídky krátkého prodeje tak dlouho, jako několik měsíců.
Ujistěte se, že krátký prodej je již schválen věřitelem. Pokud prodávající ještě nedohodl krátký výprodej s bankou, je kupující na dlouhé čekání, docela pravděpodobně na nic.
Někteří odborníci doporučují, abyste věřiteli dali lhůtu ke zkrácení doby čekání. I když je těžké říci, zda tato strategie skutečně podnítí banku k akci.
Úskalím, kterým je třeba se vyhnout při krátkém prodeji
Kupující se musí ujistit, že krátký prodej je již schválen věřitelem. Pokud se prodávající doposud nedostavil do výchozího stavu nebo sjednal krátký prodej s bankou, je kupující na dlouhé čekání, docela pravděpodobně na nic. Banka nemusí mít zájem o krátký prodej, pokud se domnívá, že může získat více peněz tím, že půjde do uzavření trhu.
Potenciální kupující jsou také moudrí si to předem ověřit, aby se ujistili, že hypoteční věřitel nemá problémy s krátkým prodejem nemovitosti.
Nejlepší agent pro krátký prodej
Vzhledem ke složitosti transakce by měl kupující spolupracovat s agentem nebo realitní kanceláří, který má zkušenosti s krátkým prodejem a je ochoten s ním pracovat. Někteří realitní agenti se specializují na krátký prodej a mohou být držiteli certifikátu Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), což je označení nabízené Národní asociací realitních kanceláří. Držitelé této certifikace prošli specializovaným školením.
Haggling Over Ceny
Kupující nemovitosti s krátkým prodejem by měl být připraven zvýšit nabídkovou cenu. V konečném důsledku nemá prodejce skutečnou pravomoc schvalovat prodejní cenu, ale pouze banka, a mohou protiproudit.
Na druhou stranu by banka mohla nabídku přímo odmítnout, zejména pokud se jedná o výrazně nižší nabídku. V nejhorším případě nemusí odpovídat vůbec.
Pokračuj v hledání
Vzhledem k tomu, jak dlouho bude pravděpodobně trvat, než banka odpoví na vaši nabídku, by měl kupující pravděpodobně čekat na odpověď při pohledu na jiné domy. Agent může uzavřít kupní smlouvu na krátký prodej takovým způsobem, aby si kupující zachoval flexibilitu při stažení nabídky.
I když je kupující povinen k úschově, může banka i nadále shromažďovat nabídky. Většina lidí by to považovala za neetické, protože potenciální kupující pravděpodobně v této chvíli vyřadil několik tisíc dolarů za inspekce, vyhledávání titulů a podobně. Banka však čelí ztrátové transakci a chce minimalizovat své ztráty.
Získat z obchodu tak pozdě ve hře je obrovská ztráta času a peněz pro kupujícího, nemluvě o nesmírně frustrující.
Ze všech těchto důvodů musí být kótovací cena krátkého prodeje vzata se zdravou dávkou skepticismu.
Dobrý obchod nebo špatný?
Odborníci nesouhlasí s tím, zda jsou krátké prodeje pro kupce dobrým obchodem. Zastáncové říkají, že ceny krátkého prodeje jsou ceny nižší, než je tržní hodnota, což vytváří příležitost pro kupující získat velké množství nebo pro první kupce domů, aby se dostali do domu, který by si jinak nemohli dovolit. Oponenti tvrdí, že banky nemají zájem na prodeji ohně a před stanovením nebo přijetím ceny nemovitosti provedou srovnatelnou analýzu trhu.
Dále může být kótovací cena krátkého prodeje částkou, kterou si agent prodávajícího myslí, že by banka mohla přijmout, spíše než částkou, kterou banka ve skutečnosti souhlasila s přijetím. Banka může považovat cenu za příliš nízkou, nebo by prodávající mohl uvést nemovitost pod trh s úmyslem vyvolat nabídkovou válku.
V některých státech bude prodávající proti němu mít rozsudek pro nedostatek, který jej zavazuje vrátit bance zpět rozdíl mezi částkou hypotéky a prodejní cenou domu, takže je v nejlepším zájmu prodávajícího získat co nejvíce peněz, jak je to možné.
Jednou z výhod jak pro banku, tak pro kupujícího je, že na rozdíl od nemovitosti vlastněné bankou je nemovitost s krátkým prodejem méně pravděpodobně zničena nebo vypleněna. Zatímco nemovitost může trpět odloženou údržbou z důvodu finanční situace vlastníka, není pravděpodobné, že by prodávající zničil místo, kde v ní stále žije. Naproti tomu majitelé domů, kteří ztratí majetek kvůli uzavření trhu, často berou svou frustrace z domu jako způsob, jak se vrátit do banky.
