Ať už máte zájem o koupi domu k použití jako primární sídlo nebo jako investiční nemovitost, je možné, že nemovitost je v současné době obsazena nájemníky. Pokud je tomu tak, existuje několik věcí, které byste měli zvážit, než se rozhodnete projít nákupem. Přečtěte si o rychlém seznámení s právy nájemce, povinnostmi pronajímatele a jak omezit rizika při koupi domu s nájemníky na místě.
Práva nájemce
Pro začátečníky je důležité pochopit, že prodej nemovitostí nemění podmínky nájemního pronájmu. Stejně jako věcná břemena (a další smlouvy), které „běží s půdou“ - to znamená, že jsou spojeny s půdou, a nikoli s majitelem -, nájemní pobyty zůstávají „připojené“ k domu, i když vlastnictví změní ruce. Nájemné s sebou: Nájemné, které existuje před koupí nemovitosti, zůstává v platnosti i poté, co jej uzavřete, takže nemůžete legálně zvýšit nájemné, měnit ustanovení nebo dohody nebo vyvést nájemce před koncem doby pronájmu jen proto, že jsi nový majitel.
Povinnosti pronajímatele
Jako nový majitel zdědíte povinnosti pronajímatele. Velkou součástí bytí je udržování bezpečného a obyvatelného majetku pro vaše nájemníky. Obecně musíte (minimálně):
- Udržujte všechny společné prostory, jako jsou chodby a schodiště, v bezpečném a čistém stavu. Ujistěte se, že konstrukční prvky jsou bezpečné a neporušené (podlahy, stěny, schody, výtahy, střechy). Zajistěte elektrické, instalatérské, topení / klimatizace (HVAC)), ventilační a sanitární systémy jsou řádně udržovány. Ujistěte se, že nájemci mají přístup k tekoucí vodě, horké vodě a teplu v přiměřeném množství v přiměřeném čase. Uložte odpadkové koše a zajistěte jejich odstranění. Spravujte známé toxiny životního prostředí, včetně prachu olovnatých barev a azbestu. Vyhněte se hlodavcům a jiným zamořením hmyzem.
Vaše místní zákony mohou vyžadovat další požadavky týkající se obyvatelnosti - zkontrolujte je, abyste se ujistili, že jsou v souladu. Je také důležité, abyste si přečetli nájemní smlouvu, abyste zjistili jakékoli další konkrétní povinnosti, které můžete mít - například sekání trávníku nebo placení za veřejné služby.
Změna nebo ukončení nájmu
Obecně platí, že pokud má nájemce meziměsíční nájemní smlouvu, můžete vy (jako nový pronajímatel) ukončit nájem nebo zvýšit nájem před začátkem nového měsíce za předpokladu, že to oznámíte vhodným způsobem (obvykle 30 dnů, ale to se liší podle státu a podle počtu měsíců, kdy nájemce okupoval nemovitost). Pokud je však na dobu určitou uzavřen nájemní smlouva (např. Šest měsíců nebo 12 měsíců), má nájemce zákonné právo (ve většině případů) obývat dům po dobu, po kterou je nájemní smlouva aktivní, bez ohledu na to, kdo vlastní dům.
Existuje několik případů, kdy lze nájemní smlouvu ukončit brzy. Jedním z nich je, pokud je v nájmu jazyk, který stanoví, že vlastník (prodávající) má právo ukončit pronájem, pokud prodává nebo převádí nemovitost; v takovém případě lze nájemní smlouvu právně ukončit, když si koupíte dům. Druhou výjimkou je, pokud si nemovitost koupíte v důsledku uzavření trhu. V takovém případě se můžete řídit pravidly vašeho státu týkajícími se oznámení o uvolnění. Například ve státě Washington musíte nájemcům poskytnout 60denní výpověď, aby opustili uzavřenou nemovitost, než začnete s vyhoštěním. V některých případech se nájemci dohodnou, že se brzy přestěhují s nabídkou „hotovost za klíče“ od nového majitele, správce nebo banky.
A konečně, pokud plánujete používat dům jako své primární bydliště (a nikoli jako nemovitost k pronájmu), budete pravděpodobně moci použít vystěhování vlastníka k nastěhování (OMI), abyste si nájemce vystěhoval. Pravidla pro toto se liší podle státu, ale obecně se musíte do 90 dnů od vystěhování přestěhovat do domu a žít v něm jako své hlavní bydliště alespoň tři roky.
Sečteno a podtrženo
Důležitým prvním krokem je přezkoumání leasingových dokumentů před jejich uzavřením, abyste věděli, do čeho se dostáváte, a můžete tak zajistit, aby byl nájemní řádně napsaný a strukturovaný podle místních zákonů o pronájmu. Pokud se vám něco zdá, požádejte prodejce, aby jazyk opravil jako podmínku vašeho uzavření. Je také důležité získat nejen záznamy o jakémkoli předplaceném nájemném a jistotách, ale také peníze (měly by se na závěr převést na vás). Pravděpodobně budete muset ponechat bezpečnostní vklad na svěřeneckém účtu (v závislosti na vašem státě) a uzavírací agent by měl pro-sazit aktuální platbu nájemného mezi vámi a prodejcem.
Také se ujistěte, že prodávající poskytne dokumentaci týkající se stavu nemovitosti dříve, než se nájemce nastěhoval - pokud dojde k poškození, budete mít těžko dokazující, že nájemce je odpovědný bez hlášení o nahlášení. Pokud je to možné, setkejte se s nájemníky před uzavřením, abyste si mohli ověřit aktuální stav domu a projednat podmínky pronájmu.
Nakonec se ujistěte, že jste řádně pojištěni. Standardní zásada vlastníka domu tuto práci obvykle neprovede. Informujte svého pojistitele, že se dům pronajímá, takže budete kryti v případě zranění nájemce, nedbalosti a jiných ztrát.
